Steuerliche Grundlagen und Ziele
Steuerliche Förderung für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (“Denkmalabschreibung” genannt, siehe §§ 7 h,i und 10 f EStG).
Für die wirklich letzte Steueroase am Immobilienmarkt bietet der Staat bei unter Denkmalschutz (Baudenkmal §7i) stehenden oder in förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebieten (§7h) liegenden Immobilien, eine hohe steuerliche Sonderabschreibungsmöglichkeit. Hierdurch sollen zusätzliche Anreize geschaffen werden in kulturgeschichtlich und städtebaulich wichtigen Kulturdenkmalen zu investieren!
Wie funktioniert die Denkmalabschreibung?
Das Einkommensteuergesetz gewährt sowohl demjenigen, der eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage (also zur Vermietung) erwirbt als auch demjenigen, der sie zur Eigennutzung erwirbt, hohe steuerliche Vorteile.
Die Höhe der steuerlichen Vorteile bestimmt sich in erster Linie durch die Höhe des Anteils am Kaufpreis einer Immobilie, der auf die Sanierung entfällt. Dieser Sanierungsanteil kann 70% und mehr des Kaufpreises ausmachen.
Wer kann die Denkmalabschreibung nutzen?
Den Sanierungsanteil kann jeder Steuerpflichtige bei der Ermittlung seiner individuellen Einkommensteuerlast geltend machen. Voraussetzung ist lediglich, dass der Erwerb der Immobilie vor Beginn der Sanierung erfolgt und der Immobilienerwerber in der Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt wird.
Für Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, ist der Sanierungsanteil vollständig über 12 Jahre abzuschreiben. Die Denkmalabschreibung beträgt in diesem Fall in den ersten 8 Jahren jeweils 9% des Sanierungsanteils und in den darauf folgenden 4 Jahren jeweils 7%.
Wird der Erwerb über ein Darlehen finanziert, können zusätzlich auch noch die Schuldzinsen des Darlehens steuerlich geltend gemacht und mit der Miete verrechnet werden.
Für Eigennutzer bietet die Denkmalabschreibung ebenfalls hohe Steuervorteile. Sie haben die Möglichkeit, 10 Jahre lang 9% des Sanierungsanteils als Denkmalabschreibung geltend zu machen – in Summe also 90%!
Hierdurch bieten sich interessante Optionen beim Erwerb einer Immobilie. So kann die Immobilie möglicherweise größer ausfallen als ursprünglich geplant. Oder aber das notwendige Darlehen wird mit höheren Raten und somit schneller getilgt. Viele Banken honorieren das schnelle Tilgen mit einem zusätzlichen Zinsvorteil.
Wie rechnet sich die Denkmalabschreibung für Sie persönlich?
Diese Frage kann Ihnen nur Ihr Steuerberater exakt beantworten. Sie können aber gerne von Ihrem Berater eine steuerliche Berechnung anfordern mit der Sie annähernd ermitteln, wie stark sich der Effekt in Ihrer Vermögensplanung auswirken kann – und wie attraktiv der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist.
Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung
Die gesetzlichen Grundlagen für die Denkmalabschreibung liegen im deutschen Einkommensteuergesetz. Die §§ 7h und 7i EStG regeln die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger und der § 10f EStG enthält im Grunde die gleiche Regelung für Eigennutzer. Unterschied ist hier die Höhe und Dauer der Abschreibung für Kapitalanleger und Eigennutzer. Der Kapitalanleger kann über 12 Jahre den gesamten Sanierungskostenanteil abschreiben, der Eigennutzer hingegen über 10 Jahre 90%.
Wann kann ein Gebäude erhöht abgeschrieben werden?
Der Gesetzgeber unterscheidet bei der Denkmalabschreibung zwischen „echten” Denkmalgebäuden, die in der örtlichen Denkmalliste eingetragen sind und Gebäuden in sogenannten „Sanierungsgebieten”.
Einzelgebäude können vom Denkmalamt aufgrund besonderer gestalterischer oder architektonischer Merkmale als Denkmal eingestuft und in die örtliche Denkmalliste aufgenommen werden. In diesem Fall ist der § 7i EStG die Anspruchsgrundlage für die Geltendmachung der Denkmalabschreibung.
Sanierungsgebiete sind dadurch gekennzeichnet, dass für den Altbaubestand – auch wenn er im Einzelfalle nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt – eine Förderungswürdigkeit durch die Denkmalabschreibung anerkannt wird. Hintergrund hierfür ist der Wunsch, die Bewohnbarkeit innerstädtischer Quartiere, speziell in den neuen Bundesländern, nach aktuellem Standard herzustellen.
Worauf wird die Denkmalabschreibung berechnet?
Wesentliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung in beiden Fällen ist, dass der Käufer die Immobilie vor Beginn der Sanierung erwirbt. Grundsätzlich ist nie der gesamte Kaufpreis der Immobilie Grundlage zur Berechnung der Abschreibung, sondern lediglich der Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. In vielen Fällen macht der Sanierungsanteil oft über 70% des Kaufpreises aus.
